潘石屹要“跑”了？

　　3 月 11 日晚，SOHO 中国发布公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性（「潜在交易」），其可能导致就本公司的全部已发行股分（「股分」）作出全面要约。截至报告日期止，尚未就是否进行潜在交易作出决定，而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。

　　此前，SOHO 中国曾被报道称正计划将旗下核心资产“八大金刚（内地八座办公楼）”全部出售。若消息属实，属于 SOHO 中国的写字楼项目将仅剩位于朝阳门的银河 SOHO 一个，也就是说，SOHO 中国正在将国内资产清空。

　　此次，SOHO 中国又承认正在进行股权出售相关洽谈，潘石屹似乎是打算彻底“清仓”了。

　　划算的买卖

　　3 月 10 日早间，路透社报道称“黑石集团拟以每股 6 港元、总价 40 亿美元的价格将 SOHO 中国私有化，并接管 SOHO 中国的相关债务，有关交易细节预计将在未来几周内敲定” 。以此计算，如将 SOHO 中国私有化，黑石集团或需花费超 605 亿元，而这也将成为黑石集团在中国最大的一笔收购。

　　受此消息刺激，SOHO 中国股价于 3 月 10 日上午开盘后迅速上涨，11 时 12 分开始停牌。临停前，SOHO 中国股价报 4.1 港元，涨幅高达 37.58%，市值约 213 亿港元，而这也是 SOHO 中国股价自 2018 年 6 月以来的高点。

　　3 月 11 日晚公告发布后，SOHO 中国于 3 月 12 日复盘，股价在一分钟内上涨 13.9% 至 4.80 港元，随后有所回落，截至收盘报 4.16 港元，较 10 日停牌上涨 1.46%。

　　股价的大幅上涨意味着公众认为 SOHO 中国被收购是一个巨大利好，相关分析亦普遍认为，这是一笔划算的买卖。

　　从价格上看，每股 6 港元的交易报价几乎是 SOHO 中国 9 日 2.98 港元的两倍。不仅如此，SOHO 中国于 2007 年 10 月上市，历史最高价也仅有 7.404 港元，自当年 11 月 15 日之后更是再未突破过 6 港元。

　　从交易条件看，若黑石集团接管 SOHO 中国的相关债务，对后者而言也是一大助力。根据 2019 年半年报，截至 2019 年 6 月 30 日，SOHO 中国总负债约 326.83 亿元，其中将于一年内到期的负债约 20.53 亿元，五年以上到期的债务 116.92 亿元；而公司同期现金及等价物只有 11.5 亿元，已经完全无法覆盖短债。

　　从经营层面看，2019 年上半年，SOHO 中国平均借贷成本约 4.8%，潘石屹此前曾表示：“在北京这样的城市，SOHO 中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地行业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”

　　事实上，自 2012 年转型后，SOHO 中国营收和利润便开始逐年下滑。2012 年该公司实现营收和净利润分别为 155.44 亿元、105.85 亿元，而直至 2018 年，该公司的营收和净利润已经缩水至 20.89 亿元、19.25 亿元。由此可知，2018 年与 2012 年相比，SOHO 中国的营收规模已经缩减了 86%，而净利润规模减少了约 80%。2019 年上半年净利润更是仅有 5.65 亿元，同比下滑了 48.36%，较 2012 年的 105.85 亿元大幅缩水 95%。

　　对于 SOHO 中国，或许潘石屹等股东及管理层已经失去了持续经营的能力和动力，出售对其而言可能是一种解脱。

　　但对黑石集团而言，这样的 SOHO 中国似乎并不是烫手山芋。公开资料显示，黑石集团成立于 1985 年，2007 年 6 月在纽约证券交易所挂牌上市，旗下黑石基金是全球最大的房地产私募基金，有着“私募之王”之称，管理的资产总额达到 5000 亿美元，重点业务包括房地产、私募股权、对冲基金、信贷四类，其中房地产是黑石集团的业绩支柱——根据 2019 年财报，黑石集团可收取管理费的资金为 1122 亿美元，房地产约占 46.70%。

　　2007 年，黑石集团曾斥资 260 亿美元收购希尔顿，2014 年开始，又通过 12 次交易逐步清仓了希尔顿股票，共实现约 140 亿美元利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。2013 年，黑石集团收购了经营不善的奇斯威克园区，通过近两年的改造，将其空租率由收购前的 6.9% 大幅缩减至低于1% 后，以 7.8 亿英镑的价格将出售给中投，净赚近 4 亿英镑。

　　也就是说，黑石集团有着较高的投后管理水平，收购 SOHO 中国后，或许能够提升其经营、盈利能力，并在一段时间后以更高的价格出售，对后者的发展及估值而言都是一种利好，而黑石集团也能从中获益，从而实现双赢。市场对这笔交易似乎也是看好的态度，SOHO 中国大涨的同时，黑石集团股价也在 3 月 10 日上涨了 7.79%。此外，消息还称，与黑石集团达成协议后，潘石屹及妻子打算保有小部分股份。

　　对此，知名地产分析师严跃进分析称，目前美国等经济形势来看，各类房地产基金和资产管理公司相对会比较保守，而黑石依然和 SOHO 中国谈判，说明是看好中国房地产市场，尤其是写字楼市场的。去年开始全国写字楼市场比较疲软，客观上也会压低部分写字楼的产品价格，这或也是黑石收购的一个重要逻辑。

　　他还表示，对于 SOHO 中国来说，现在以公司的名义进行抛售或私有化，也说明资产处置的决心。一般来说，写字楼企业对于经济周期会更加敏感，所以会积极进行转让。而股价本身的波动，也说明外部对于 SOHO 中国股票的看好，某种程度上说明其股价是低估的，通过此类私有化，本身也有助于一些中小股东获得收益。

　　清仓基本完成

　　SOHO 中国股价的上一次大涨，还要追溯到去年 10 月。彼时，SOHO 中国股价在数小时内上涨 27.19%，原因则是有消息称“SOHO 中国据悉考虑以 80 亿美元出售中国的办公大楼权益。”

　　随后，澎湃新闻跟进称，其从接触过该笔交易的知情人士处了解到，SOHO 中国已经开始进行交易，且交易对手是外资公司，SOHO 中国拟将旗下核心资产“八大金刚”全部出售。财新则称当时第一笔交易已经接近最后阶段，黑石集团联合新加坡国有控股的 GIC 公司成立买方团，有意收购 SOHO 中国在北京的光华路 SOHO、望京 SOHO 塔3，以及在上海的 SOHO 复兴广场；此外 SOHO 中国还有五个意向在售项目，这八个项目总价值人民币 500 亿-600 亿元，计划所有交易在未来两年内完成。

　　而官方公告中的一句“在投资物业组合的日常经营管理中，本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会”被业内解读为对此消息的默认。

　　根据 SOHO 中国 2019 年半年报，目前 SOHO 中国旗下写字楼项目仅有 9 个，若出售 8 个项目的消息属实，属于 SOHO 中国的写字楼项目将仅剩位于朝阳门的银河 SOHO 一个；从财报看，截至 2019 年 6 月底，SOHO 中国的总资产约 689 亿元，将办公楼出售后将仅余一百至两百亿。

　　事实上，SOHO 中国早在 2014 年，就已开始出售旗下资产。根据 SOHO 中国披露的大宗交易情况，过去近 6 年，SOHO 中国已经累计出售了逾 250 亿元的物业资产。

　　2014 年，SOHO 中国以 82.8 亿元的总对价，出售了位于上海的 SOHO 海伦广场、SOHO 静安广场以及凌空 SOHO 的近一半物业面积。2015 年，通过股权转让的形式，SOHO 中国向复星集团出售了其所持上海外滩国际金融中心8-1 地块 50％ 的权益，预计其所占的股权转让款为 42.5 亿元，同时收回了近 46 亿元的股东贷款及利息。

　　2016 年，SOHO 中国以 32.2 亿元的对价，出售了位于上海的 SOHO 世纪广场。2017 年，SOHO 中国又以 35.73 亿元的价格将虹口 SOHO 整体出售，买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者；同年，SOHO 中国又将凌空 SOHO 的剩余物业面积，以 85.8 亿元出售。

　　2019 年 6 月，潘石屹曾宣布将分批销售部分持有物业，预估总价值 78 亿元：第一批销售房源来自望京 SOHO、银河 SOHO、建外 SOHO、SOHO 东海广场及 SOHO 中山广场共 5 个项目的 9 套单独交易标的房源，总计 2 万平方米；第二批销售房源何时启动尚未公布。

　　彼时，被问及“为什么要这样急迫的销售稳定现金流”时，潘石屹解释称：“公司持有的房子量太大了，有 600 亿的资产，100 多亿的负债，把这些零零星星的物业都销售出去，是一个很理性的考虑。另外，我当年也是做房地产开发，很活跃的，市场上就要有不断的交易，中介可以赚钱，政府能够收到税，我多多少少赚点钱，做私立就要出货进货，这个是我的活思想。”

　　9 月底，SOHO 中国曾宣布以 7.61 亿元的价格出售位于北京的 9 个商业项目共计 2583 个地下停车位组成的资产包。10 月 22 日，有消息称，SOHO 中国已将旗下共享办公业务 SOHO3Q 的 11 个项目打包卖给筑梦之星，彼时已进入合同审批流程。

　　值得注意的是，出售国内资产的同时，潘石屹还在不断对海外进行投资。2011 年开始，潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，先是斥资 7 亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费 6 亿美元收购曼哈顿公园大道广场的 49% 股权，接着耗资 7 亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦 40% 的股权。

　　长子潘瑞也成立了 Estates 房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌 UNINN。就在最近，从 2019 年 12 月 18 日至 2020 年 1 月 14 日，潘石屹注册了 7 家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从 150 万元至 2 亿元不等。而这 7 家新成立公司背后 100% 控股的大股东均为香港、台湾公司，尚未能查询到实际控股人的情况。

　　当时有观点认为，潘石屹是在转移资产，其回复称“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了，都是谣言。”此次私有化传闻出现后，质疑再次出现，但知名地产分析师严跃进认为，变现的可能性更大，通过私有化为 SOHO 中国创始人等带来了规模较大的现金流，在当前房地产市场的大环境下，类似现金流的充裕也是很关键的。

　　（本文首发钛媒体，作者石万佳）