万科，房地产界的“好学生”，正在“远离”北上广。

据中国指数研究院统计，2021年1-5月，万科以709亿元的征地规模排名第一，总征地面积731万平方米，仅次于碧桂园和保利发展。

根据RealData对龙头房企拿地比例的统计，头部企业普遍处于回归一二线城市的过程中。韩毅智库分析师也认为，未来房企拿地，一线城市仍是重点。

耐人寻味的是，万科虽然也在积极储备生产资料，但今年却从未在北京、广州、深圳留下一个儿子。而且，由于去年初的招标事件，上海已经对万科、华润、中海发布了“禁令”，限制这些公司在三年内公开市场上的征地行为。前几天也有市场消息称，万科试图报名上海拍卖会时被拒。这也意味着万科极有可能不参与6月份上海的第一次集中土地出让。

无论是主动放弃，还是被动拒绝，身处一线城市之外的万科，明显隐藏着“北、广、深”之间不同的无奈与思念。

北京:为“自持枷锁”买单

“我感觉万科不是万科。”北京一位资深土地投资部长向AI财经社感叹，想起几年前万科在北京土地市场有多“英姿飒爽”，自持地块份额100%。

然而，今年5月，北京启动第一轮集中供地时，数百家房地产公司争夺北京，万科注册了16块地，但未能拿下一块。据现场房地产投资者观察，虽然万科在那次土地拍卖中报出了不少地块，“但没给几手”。可以看出，他们在北京获得土地的意愿并不强。

其实不只是这一次。据媒体统计，2020年北京万科不会有新项目。上述地产投资人直言，“北京万科长期不拿地，只是因为存的资金太多。这几年收购的土地100%自持，投了100多亿。如果其中一部分没有恢复，该集团可能没有信心继续投资。”

2016年以来，北京市出台了自持面积比例和设计方案“限房价、竞地价”和竞价的模式，改变了土地供应方式。特别规定，房企所有自持商品房必须对外出租，不得出售，持有期限应与土地出让年限一致。

这对于习惯于高周转、快钱的开发商来说是一个挑战。当时很多业内人士分析，自持比例越高，房企亏损的可能性越大。只有把房子租出去，然后资产证券化，他们才能挣钱。否则，单纯依靠租金收入，收回资金成本是一个漫长的过程。

2016年12月，万科成为“第一个吃螃蟹的企业”，以109亿元拿下北京海淀区两块100%自持地块，后来又打造了翡翠书院项目。据媒体测算，加上建设、装修、财务、运维等成本，玉院累计资金接近170亿元。2018年，万科响应“租售并举”的新尝试，由预租转为正式租赁。然而，直到现在，这个项目只有一小部分被租出去了。“当然，这是赔钱。所有租金只有3%，不如买国债！”这位地产投资人认为，这可能是对北京万科投资策略的误判。“期望值太高，可能会认为自持后会释放。”

但在万科集团副总裁、北京地区CEO刘晓看来，这是公司转型的体现，注重存量转型，不执着追求规模。在去年10月的万科北方媒体见面会上，刘晓表示，过去一年，万科北方专注于业务拓展，不仅研究城市更新和长租公寓，还签约了数十家科技园。

虽然这些业务从“0”变成了1，但前期对自持土地的热情实际上拖累了房地产主业的增速，这也可能让北京万科失去争地的动力。

上海:招标事件的后遗症

如果说万科是在为自己在北京市场的冲动买单，那么在上海，万科更像是被自己的小算盘砸了。

竞拍事件简评:2020年初，上海推出首个无自持比例要求的纯住宅地块，位于内环虹口北外滩的一处宅地，起拍价34.3亿元。由于剧情出色，吸引了中海、万科、华润、招商局、绿城、平安六家公司的关注。

届时，根据上海市土地出让规则，综合因素排名前三的竞买人将入围有效竞买文件6-10分的地块。中海、万科、华润成功入围。但在接下来的竞价中，这三家房企不仅以34.3亿元的起拍价报价，还在拍卖会上，万科和华润让位给中海，后者以底价出售，溢价率为0。

这一举动引起了上海监管部门的怀疑。为了查明原因，官方一直没有公布中标结果。随后，市场传出中海与华润结盟的消息，称双方将共同开发该地块，万科将分得一块作为财务投资。有传言称，三名房地产高管因此被调查。上海官方表示，由于出让活动出现问题，虹口北外滩地块的出让被终止。

据公开媒体报道，目前还没有正式文件禁止三家房企收购土地，但业内人士都知道，上海在去年已经对三家房企发出了“禁令”。

上海中原地产市场分析师陆对ai财经表示，如果一两年不拿地，万科目前的土地储备还可以用一段时间。“但市场禁售三年后，其他公司都在吃肉，万科估计连汤都喝不完。”

作为房企的原材料，如果土地不够，必然会给企业带来很多麻烦。“万科可以向中海学习，从老的换地，或者进军曲线，但成本比较高，老的需要投钱。另外，旧改从征地到产出还有一段时间，会影响未来2-4年的收入，比较麻烦。”在陆看来，公开市场的招标拍卖是行不通的。万科只能通过旧改上海的土地，或者去二级市场收购，或者找其他房企投资联合开发。

观察上海楼市和房企多年后，陆坦言，万科整体没有太大问题，只是节奏放缓后很难回到老板的位置。“恒大和碧桂园跑在前面，融创最近拿地猛，后面猛冲。”虽然目前看起来万科比其他房企生活得更舒适，但未来三年竞价对万科的影响仍不可预测。

今年一季度，万科在上海的销售额达到673.79亿元，位居万科第一。但纵观过去五年的年报数据，2016年至2020年，万科上海营业收入占集团的比重呈下降趋势，分别为32.23%、27.46%、28.04%、26.10%和26.33%。

宽:争取旧改，以小博大。

失去了在上海公开拿地的机会，万科在旧改方面还有很大的空间空。虽然广深竞价拍卖市场没有丝毫下跌，但今年4月，万科与合景泰富因广州黄埔双沙村旧改项目发生激烈争执。

万科虽然以失败告终，但也显示了旧改对房企的吸引力。其实如果要追溯的话，某种程度上万科是从旧改开始的。

1988年，万科正式进入房地产行业，开发的第一块土地是罗湖区红桂路旧城改造项目，通过公开招标获得。时至今日，万科仍在旧改领域摸索。

在广州，研究城市更新十多年的业内人士陈海登表示，旧改是一块大蛋糕，利润一般在20%-50%左右，远超一般的土地拍卖。“在引入集中供地之前，招拍挂土地的平均利润在8%到12%之间。现在我听一些房地产业主说，利润大概是1%到2%。”

在集中供地利润薄如纸的情况下，旧改是很多房企打“小博大”的最佳方式。“大家都在玩。房企可以用很少的资本创造一个大蛋糕。越早参与旧的改革项目，获得的利润就越多。”陈海登认为，旧改的实际考验的是房企的综合能力。

但在他看来，万科虽然是“老大哥”，在广深旧改领域取得了一些成绩，但实力并不突出。“万科近十几年一直参与旧改，因为过于保守，导致参与旧改的企业风险管控严格，不敢冒险大力拓展旧改项目。”

以万科对“北广深”土地的综合态度为例，RealData资深分析师潘浩认为，这其实是一个风险偏好的问题。“万科很早就走过了微利规模扩张的阶段，更加注重利润和支付是近年来企业的选择。从本轮集中供地的情况来看，热点城市推出的优质地块吸引了更多房企的关注，也导致项目利润空有限甚至微薄。这显然不符合万科的偏好。”

AI财经注意到，虽然万科今年前5个月没有选择进攻一线城市，但在南京、宁波等二线城市频频出手。此外，今年万科还斥资近13亿元，溢价252%-318%，收购了Xi蓝田的土地。

在土地投资方面，每个企业都有自己的节奏，万科也不例外。无论如何，征地的最终考验是房企的资金实力。

一直以来，万科稳健的财务表现得到了业内的普遍认可，这也使其在关键时刻成为蓝光发展和泰禾集团的白衣骑士。但根据RealData的统计，2021年1-5月，万科以186亿元的发债规模位列住房融资榜第一。

RealData指出，“沪深交易所5月大量终止ABS项目，其中不少涉及房企项目，释放出监管趋紧的氛围，房企发债审批时间将延长，预计将影响房企当月及后期内债发行节奏。”

接近万科的人士认为，万科只要能满足未来两年甚至更长时间的需求，就会在控制投资基础的同时，继续选择合适的项目。今年下半年，“北、广、深”仍将有第二、三波集中供地活动。万科的钱会怎么花，还有待观察。