文章目录[隐藏]
- “大鱼吃大鱼”
中国房地产行业的四大巨头的匹配板初步确定。作为衍生行业的物业服务，寡头之争一直硝烟弥漫。
到目前为止，最大的财产收购已经发生。2月底，碧桂园服务(06098.HK)收购蓝光嘉宝服务(02606)64.6%股份。HK)，交易对价超过48亿元。
如果说之前大物业公司只吃了一些不知名的小物业，这一次碧桂园拿下蓝光，不过是两家千亿级房企相关物业之间的一次重大并购案例。
房地产，一个与房地产密切相关的万亿产业，正处于震荡和洗牌之中。有的人幸福，有的人失意，有的人注定要死。
蓝光出售资产纾困
两年前，杨铿可能没有想到他会遇到杨国强。
一个是西南地产龙头，另一个是全国楼市冠军，但因为其物业，他们走到了一起。
2019年10月，蓝光嘉宝服务(2606.HK)正式登陆港交所，成为中国西部首家在香港上市的物业公司。
上市不到一年，蓝光嘉宝市值已突破百亿港元。2020年，蓝光嘉宝进行了17次收购，位居行业第一。
不过，不到两年，蓝光嘉宝就要卖给碧桂园了。这一举动令人惊讶。毕竟从来没有过这样规模的企业，已经上市了，还真把自己卖了。
杨铿打算出售蓝光嘉宝的控股权，以换取48亿现金。卖股背后，蓝光发展的现金流并不是很乐观。
蓝光发展2020年第三季度报告显示，截至期末，其经营活动产生的现金流量净额为-98.5亿元。蓝光表示，这个巨大的负数是土储规模扩大带来的。
然而，蓝光的能力未能与其雄心相匹配。在大规模扩张的情况下，去年房地产主营业务勉强守住了1000亿元，全年1035亿元的合同销售额仅同比增长2%。
雪上加霜的是，利润负增长，2020年归属于上市公司股东的非净利润同比下降6.56个百分点；有息负债继续攀升，增长27%至722亿元。
截至2020年末，蓝光发展剔除预付款后的资产负债率为74%，踩了一条红线；净负债率为93%。虽然看似达到目标，但考虑到永续债44.7亿元(截至2020年三季度末)计入所有者权益，蓝光发展实际净负债率超过100%。
去年6月，蓝光发展收到上交所问询函，指出蓝光发展的流动性和偿债能力。
上交所显示，蓝光发展已完成开发项目存货188.96亿元，计提折旧准备12.35亿元，需要说明这些存货的后续风险。此外，上一个会计年度末，蓝光发展的货币资金为260亿元，无法覆盖其一年内到期的357亿元金融负债。上交所要求蓝光发展说明下一步资金偿还安排。
对于前一个问题，蓝光给出的答案是，那些滞销的库存中有126亿是未售出的车位，当买家只需要提高购车能力时，车位就会逐渐过时。
对于后一个问题，蓝光的回答是:可以发行新债，还旧债。
不知道蓝光开发的100亿滞销车位何时会消失，但可以确定的是，“三条红线”新政策将房企有息负债上升幅度限制空。
迫于压力，蓝光开启“离心机模式”，出售资产纾困。
去年7月，蓝光发展子公司迪康药业100%股权被转售给湖北首富阎志汉商集团。
为了达成这笔交易，蓝光发展甚至签订了一份对赌协议:迪康药业承诺在2020年、2021年、2022年分别实现净利润7000万元、9000万元、1.1亿元。如果承诺不能兑现，蓝光发展将负责现金补偿。
此次，蓝光将蓝光嘉宝全部流通h股出售给碧桂园服务，总股本64.6203%。
在2019年年报中，房地产开发、现代服务业和医药共同构成了蓝光发展的绝大部分营收。后两者在2019年贡献了26.39亿元的总收入和13.29亿元的总毛利。现在都卖完了。
三年多前，孙宏斌说要向王健林学习断臂求生。曾经有着敏锐商业嗅觉的精英企业家杨铿，如今也尝到了壮士断腕的滋味。
“大鱼吃大鱼”
蓝光会解决生存问题，但碧桂园会是“老大”。
2018年上市的碧桂园服务市值曾在今年1月达到2000亿港元，与碧桂园(02007)相当。香港)。
2020年以来，物业行业发生了80多起并购。碧桂园服务收购蓝光嘉宝控股权是一个非常特殊的案例——这是上市物业公司首次收购另一家上市物业公司。
他们的合并重组，意味着物业“大鱼吃大鱼”的时代也已经到来，真正的巨无霸企业即将诞生。碧桂园服务收购蓝光嘉宝后，管理面积将在3.7亿平方米的基础上增加1.3亿平方米，合计5亿平方米，逼近未上市的万科物业。
目前碧桂园的年服务收入只有100亿元，碧桂园服务总裁李长江表示，碧桂园服务的计划是5年突破1000亿元。
柯睿证券认为，此次并购将是加速物业行业整合的标志性事件。对于碧桂园来说，并购成熟的大中型物业管理公司是保持高增长的有效手段。另一方面，恒大地产等公司的入股给碧桂园服务带来了压力。
可以说是“老友相见”。碧桂园在物业领域也遇到了一个非常鸡血的竞争对手——恒大物业，不能高枕无忧。
去年12月上市的恒大地产，由恒大集团董事局主席许家印亲自操盘。他要求恒大物业每月扩大管理面积3000万平方米，全年扩大管理面积3.6亿平方米。
10天后，恒大地产宣布以15亿元收购浙江亚太酒店物业，合同8000万平方米收入囊中。目前，恒大物业管理面积超过4亿平方米。
许家印的军令一出，恒大地产股价一路飙升。
今年2月1日，恒大地产市值也达到2000亿港元，随后恒大地产和碧桂园服务继续上演市值赶超大戏，目前维持在1800亿至1900亿之间。
除了他们，还有另一个地产巨头——万科地产，迟早要上市。
可以预见，企业掌门人的厮杀将变得异常激烈，市值之争还将继续。在这个快速扩张、激烈融合的特殊时期，一举一动都被市场情绪无限放大。
但杨铿站在物业行业的平台上，只经历了一年半的通货膨胀和兴奋，蓝光发展即将拿到48.465亿元，即将套现。
这位29年前进入房地产行业的企业家，在浩浩荡荡的资本洪流中留下了一个灰暗的身影。
