时隔一年，中国央行终于宣布下调RRR利率。央行决定于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(已执行存款准备金率5%的金融机构除外)。此次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%，将释放约1万亿流动性。事实上，央行下调RRR利率也在意料之中。早在此前，央行要下调银行存款利率时，就有专家预测，央行短期内的货币政策可能会从中性偏紧转为中性宽松，因此不排除央行未来可能会降息。

央行此次下调RRR主要有两个原因:一是国内经济复苏不及预期。2021年6月，中国制造业PMI回落至50.9，接近枯荣线，非制造业PMI回落至53.5，PMI已连续三个月出现下滑。此外，中国居民消费仅恢复到疫情前的一半，消费数据远不及预期。更何况国内投资增速也在放缓，只回到疫情前增速的三分之二。

另一方面，央行担心国内金融机构短期内流动性不足，因此决定将RRR再降0.5个百分点，以更好地服务实体经济。这次RRR降息更多的是为了缓解短期市场流动性紧张，现在需要对冲即将到期的MLF。只有金融市场流动性充足，才能更好地支持中小企业和农业生产。

然而，央行此次RRR降息只是短期行为，并不意味着需要长期的货币宽松。主要有两个因素:一是随着抗疫疫苗的研发成功和全球大规模接种疫苗，相信疫情很快会得到控制，世界经济有望在未来一两年内全面复苏。届时，中国的经济也将有所回升。其次，美联储已经表示将在2023年前加息两次。即使中国央行想保持货币的独立性，也不太可能逆势大幅放水。因此，这种RRR削减是暂时的，不可持续的。

那么，央行的RRR降息对当前的房地产市场有好处吗？多位专家解读，央行RRR降息后，二手房全面收紧将成为过去，房贷利率上涨节奏将放缓，对房地产市场是利好消息。我们认为，央行下调RRR不会改变房地产市场的现状。

首先，央行此次RRR降息释放的流动性主要有利于实体经济，而非房地产市场。此前，银行对房地产市场设定了贷款上限，即国有银行个人贷款不得超过新增贷款的30%，开发贷款不得超过新增贷款的40%。就是让更多的信贷资金流向实体经济，而不是房地产领域。

再者，之前为什么很多银行延长房贷审核时间，提高房贷利率？一些城市的房地产市场出现过热迹象。这是为了给房地产市场降温。就在此前，央行禁止消费贷款、商业贷款等短期资金流入房地产市场。

而且银行还发现有人用假收入证明买房，首付30%东拼西凑。这种非理性的购房需求增加了银行贷款的风险，必须加以遏制。更何况现在房价越来越高，远远超过当地人的收入，银行的房贷风险也在上升。所以房贷利率提高了，银行当然要拿到风险和收益相匹配的利率。

最后，央行的RRR降息也难以改变国内房地产市场分化的局面。目前更多的社会资本流向一线城市和部分热点二线城市，而部分三四线城市由于经济发展缓慢、人口流出量大、产业结构相对简单，将不再有外部资本流入。在这种情况下，即使央行宣布RRR降息，许多三四线城市也无法支撑高房价。因此，RRR限购不能改变部分三四线城市房价下跌的过程。

此次央行RRR降息释放了1万亿流动性，主要是为了恢复国内经济，支持实体经济发展。只能说是从中性偏紧状态变成了中性偏松状态。而且这种货币宽松只是暂时的，不会持续很久。央行RRR降息对房地产市场影响不大，因为央行设置了“两条红线”，限制了信贷资金流向房地产市场。

另外，银行在收紧房贷，全面提高房贷利率，主要是出于自身贷款安全的考虑，并不完全是因为流动性不足。更关键的是，当前社会资金会流向热点城市炒房，而由于大部分三四线城市的房地产市场不会因为外围资金而流入炒房，这些城市的房价很难改变下跌的命运。