优惠服务费是什么？

从一起购房集体诉讼案件看“优惠服务费”的效力认定

【前言】

近年来，随着国家及各级政府陆续出台各种政策限制房价的过快上涨，房地产开发企业为提高售楼价格经常引入第三方服务公司，让购房者和服务公司签订服务合同并因此给予购房者价格优惠。笔者通过承办的一起案例，分析如何认定对此种情形下购房者和第三方服务公司之间“优惠服务费”的法律效力。

【案情简介】

2016年，保利地产投资顾问有限公司上海分公司（下称简称服务公司）出示《一房一价出街价目表》，涉案众多购房者依据《一房一价出街价目表》的金额预定购买上海保利建憬房地产有限公司（下称简称地产公司）开发的上海市浦东新区蓝靛路保利美都的房屋（以下简称系争房屋）。同时根据销售员推荐的优惠活动，涉案众多购房者参加缴纳了几万到十几万数额不等的优惠服务费后可以享项目购房优惠缴纳金额两倍的优惠活动，并与服务公司签订了《购房优惠告知书》。《购房优惠告知书》中约定，购房者享受的购房优惠仅限于购买单位使用，并将于购房时从收购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款；告知书仅作为确定优惠用途使用，不因此构成此外的任何承诺，且一旦签署《商品房买卖合同》，视为服务公司服务完成，已收取的优惠服务费将不再退还。之后，涉案众多购房者完成了向服务公司和地产公司额付款义务，地产公司将购房者应持有的《定金合同》、《购房优惠告知书》收走，与其签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定了系争房屋的价款，后该《预售合同》履行完毕。

2016年底，上海市政府严厉执行房购相关政策时，地产公司在售楼大厅张贴了上海物价局制定的、房产交易所备案的备案价，这时购房者发现自己预定房屋的总价高于备案价，购房者实际并未享受到购房优惠。

涉案众多购房者认为房产公司和服务公司恶意串通、虚抬房价、虚假优惠，虚构不存在的服务事实，存在欺诈消费者的行为并违反了国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》的通知〔2011〕548号的各项规定，包括商品房经营者在销售商品房时应公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素，实行明码标价…。据此，请求法院认定《购房优惠告知书》无效而要求房产公司和服务公司返还优惠服务费本金及利息。

【裁判观点】

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。法官认为涉案众多购房者以《购房优惠告知书》无效为由，要求返还优惠服务费证据不足，不予支持。

【法律分析】

1、能否基于房产公司和服务公司恶意串通，虚构买卖成交原价而认定《购房优惠告知书》无效。

2011.5.16上海市发改委关于贯彻落实国家发改委《商品房销售明码标价规定》的通知第十二条：“对已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者（含中介服务机构）要在规定时间内一次性公开全部房源，并严格按照备案价明码标价对外销售”。

国家发改委关于《禁止价格欺诈行为的规定》以及《关于<禁止价格欺诈行为的规定>有关条款解释的通知》中对所称“原价”是指经营者在本次促销活动前七日内在本交易场所成交，有交易票据的最低交易价格；如果前七日内没有交易，以本次促销活动前最后一次交易价格作为原价。“原件”和“备案件”是两个不同的概念。商品房与一般消费品的属性不同，一般消费品有可能批量生产，同批次的商品核定相同的价格，所以有可比的“原件”。而商品房因坐落、面积、朝向、楼层、房型等不同产生的价格，没有一模一样的商品房，目前市场商品房销售大都采用一房一价，因此商品房销售中不存在“原价”的概念。“备案件”是政府近年来为遏制部分城市房价过快上涨而采取的行政手段，“备案件”属于政府指导价，与商品“原价”不同。因此，房产公司和服务公司不构成因恶意串通，虚构买卖成交原价而认定《购房优惠告知书》无效。

2、是否认为房产公司和服务公司利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易，违反《价格法》之规定认定《购房优惠告知书》无效。

《中华人民共和国价格法》第十三条：“……经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。” 第十四条：“经营者不得有下列不正当价格行为：（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者与其交易。”同时第四十一条：“经营者因价格违法行为致使消费者多付价款的，应当退还多付部分，造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”

能否基于上述法律规定而认定《购房优惠告知书》无效呢？首先，《价格法》之规定属于管理性规范，而不是效力性规范。其次，结合案情房产公司和服务公司不存在采取欺骗或误导方式诱骗众多涉案购房者完成交易的行为。房屋买卖系重大交易，原告在决定购买房屋前应就房屋的价格进行过充分考量，在整个签约过程中，经购房者签名确认的《购房优惠告知书》都明确记载能够得到的优惠折扣、实际应付价款等内容，购房者无法提供证据证明对房屋价款和优惠服务的数额和性质存在认知上的错误。所以，不应认定房产公司和服务公司利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易，违反《价格法》之规定认为《购房优惠告知书》无效。

【结语】

购房“优惠服务费”对购房者的利益产生较大的影响，购房者在购房过程中要清楚居间服务合同的法律效力以便于能更好的处理与开发商之间的购房合同，以求尽量避免各类法律风险而导致经济损失。

售楼总价高于备案价,差价还能退吗？

不能

购房人在签订《商品房买卖合同》后以实际购买价高于政府“备案价”为由请求法院判决退赔差价，一般很难得到支持。 首先，高于“备案价”出售的情况虽然违反备案相关的行政法规，但不属于违反法律行政法规强制性规定，情节严重时，开发商最多受到的是行政处罚。 

中标后分项报价可以改吗？

中标后分项报何不可以改。一个项目经过专家评标，中标审批，中标公示确定的中标单位丶中标金额。中标金额是分项报价合计，分项报价若要更改，势必影响中标金额，不能改变。招标是严肃的，是具有法律效力的，投标时投错价格，与甲方签合同时协商，降价可以，涨价不行。

房价可浮动幅度0.2什么意思？

房价可浮动幅度0.2的意思是房价实际销售价格可在备案价的基础上下浮0.2个百分点，也就是人们习惯称呼的打九八折。当然，浮动幅度0.2也包括上浮2个百分点。这句话的意思就是限定了上浮和下浮的幅度，而不能自己随意的去乱定价。