底价是什么意思(50%！房价高于“楼面地价”的开发商，只有50%能还)

据《中国房地产报》报道，数十个即将入市的地王项目集体陷入“入市即亏损”的尴尬境地。外面有持续的楼市调控，房价调整的年份有市场压力。房东面临的是做还是死:一旦上市就要赔钱割肉，不上市很难维持资金链。

相信很多关注房地产的购房者都看过一些当地的拍卖新闻，很多被高价拍卖的地块被称为地王。但是，经常会有房价跌破地王割肉的情况，所以人们不禁要问:楼面价和房价哪个更贵？

首先，我们来了解一下楼面价和房价的概念:

1.底价是多少？

楼面价，即单位建筑面积平均分摊的地价。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建筑成本、开发利润及相关税费共同构成商品房的市场价值。

底价计算公式:

例如:ParcelNo。2009-22 2009年12月26日在福建福州拍卖。用地面积13145平方米，容积率3.2，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，建筑高度≤80米。最终成交价为4.63亿元。

楼面地价=463000000/(13145X3.2)=11007元/平方。

2.楼面价和房价哪个更贵？

楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建筑成本、开发利润及相关税费共同构成商品房的市场价值。

楼面价可以显示房地产项目的单位售价中包含了多少土地成本。一般来说，商品房的最终销售价格包括楼面价。因此，开发商将土地招标时支付的地价作为商品房最终销售价格的重要参考标准之一。

基本上知道了楼面价、建筑成本、税收成本、营销成本等，就可以估算出一个房地产项目的成本价，进而确定该房地产的最终售价。土地拍卖时，底价只是土地成本。如果加上建筑安装成本、人工成本、销售成本、债务成本，房价比地价高50%才能回笼。

比如一个地块的楼面价是3万元，那么至少房价至少要卖4万元，这样开发商才能把成本还回去。所以一般来说，房价比楼面价贵。然而，房地产市场是不可预测的。去年楼面地价还是5万，今年也不是没有在寒冬降到2万的情况。但是开发商迫于现金流的压力，却被迫降低房价，于是就会出现房价低于楼面地价的情况。

第三，楼价跌穿，房东割肉。

近日，厦门翔安金茂悦上市，特价房单价仅为2.8万元/平方米。就在去年7月，金茂拿地时，楼面价高达29400元/平方米。

房价比每平方米地价低1400元，这不仅是损失，而且比大砍还夸张。根据上面的说法，金茂悦. 94万的楼面价至少在4万元左右才能还。原因是2017年这个楼盘拍卖的时候，正好是楼市的上升趋势；2018年房地产入市，市场发生了翻天覆地的变化。

作为全国房价最高的城市之一，厦门在今年上半年率先调整房价。某网数据显示，厦门二手房平均挂牌价格从最高的4.99万元降至4.2万元，降幅超过15%。在一些外围地区，降幅甚至超过了20%。

正是在这样的背景下，万科率先在厦门开启大幅降价促销。这一次，地主们的推广力度比以前更大了。开发商宁愿割肉卖房，可见现金流压力有多大。一旦土地国王响起，黄金是两千。现在楼市正在过冬，恐怕地王们也难逃割肉的魔咒。