关注楼市的朋友一定对这四个字不陌生：长效机制。那么，到底什么是长效机制？长效机制就是长期有效的机制吗？和各种限购限价的短期行政措施相对应的吗？

　　如果只是这样片面理解的话，那就偏离本质了。

　　要想搞清楚长效机制，得先从国家的房产政策的根本战略意图说起：

　　01

　　对于我国房地产来说，1998年是一个非常关键的年份。正是从那一年开始，房地产业被确定为重点支持的产业。那么，那一年到底发生了什么事儿呢？以至于政府下了这个决定？

　　起因是一场危机，1997年亚洲金融危机，中国的出口受到影响。那个年代中国经济对出口的依赖是很大的，为了拉动经济增长，不得不想办法刺激内需，以化解出口减弱的影响，于是房地产业进入决策视线。

　　随后，福利分房的制度取消，商品房时代开启，中国房地产市场迎来了发展大潮。

　　迅猛的发展了几年后，房屋建设面积、销量、特别是房价，都迎来了大幅上涨，到了2003年前后，我国楼市已经出现了过热的苗头，于是国家开始出手调控，2004出台831大限、2005年出台国八条，并全额全额征营业税收。

　　2005年是一个关键的年份，可以说是房地产历史上第一个“宏观调控”之年。那之后又相继出台了很多调控政策，但是调控的结果并不是太理想，没想到的是，又一场危机袭来，调控的步调被打断，新一轮刺激开始了。

　　2008年美国次贷危机引发全球经济衰退，后来的故事大家就都知道了，为了保住经济增长，我们用大雨滋润了经济，房价随后迎来了一波迅猛的发展。

　　结果发展了两年后，又开始过热了，于是2010年又开始调控了。国十条出台，2010年堪称史上最严调控之年，限购也是从那时候开始的。

　　再之后就是2014年了，去库存开始，限购放松，信贷放宽，房价又迎来了一波上涨。一直到2016下半年，政策开始再次收紧。

　　而长效机制的提法，也是那之后开始多了起来。并一步步从研究，走向试点，再到落实。2020年，估计会是长效机制落实的关键之年。

　　02

　　从刚才简单的回顾过去二十年的房产历史和调控历史，可以发现一个问题，那就是：影响房价的因素，除了经济规律（城市化、经济增长）和自然规律（人口）外，顶层的战略决策，也是个极其重要的因素。

　　可以发现，每一次房价的上涨，都是因为房地产业被当成宏观经济增长的重要支柱。可以说，只要房地产的这个角色不变，房价就会一直上涨，而且是每一轮刺激，都会猛涨一波。在顶层战略面前，长效短效的意义不大。

　　所以，问题的重点就变成了：房地产的角色和定位，是否发生了变化？

　　03

　　从2017年开始，有四个字出现的频率就越来越高，2019年更是频繁现诸报端，这四个字就是：房住不炒。

　　房住不炒有两层含义：

　　第一层很好理解，房子是用来住的，不是用来炒作的，所以各种投资炒作行为会被遏制；

　　第二层要稍微深一点：买房和住房是两个概念。这两年租售并举非常火热，房屋租赁市场非常受重视，目的就是为了在单一的，购买商品房的渠道之外，提供新的渠道来解决居民的住房问题。

　　这背后体现的其实是上层对房地产定位的变化：回归房子的本质，是用来住的，弱化投机炒作、丈母娘房。

　　除了房住不炒外，2019年还有一句话比较重要：不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段。这个表述和之前的那些短期政策，限购限价之类的，不是一个概念，很可能是大的时代的变化：

　　1998年以来20年是一个时代：房地产既是民生保障，又是国家和地方政府的增长支柱，更是民间投资炒作的工具。从今往后将是另一个时代：回归民生居者有其屋的根本，弱化经济刺激，遏制投资炒作。

　　当然，任何事情的发展都不是一蹴而就的，需要一个缓慢的过程。长效机制的落实也是需要一个漫长的过程。

　　04

　　中国经济从1978年改革开放以来，经过了几十年的快速发展，现在到了更换引擎的时候。所谓更换引擎，就是改变增长模式，改变支撑经济发展的动能或者说产业。

　　用八个字表述就是：优化结构、转型升级。

　　既然要优化结构、转型升级。那么有几件事就是必须要做的：

　　第一：从依赖出口到扩大内需；

　　第二：从粗放增长到高质量增长；

　　第三：从中低端制造到高端制造，大力发展高科技产业。

　　第四：降低和化解过去几年积累的债务风险、金融风险。

　　正是基于以上分析，所以国家肯定不希望大量的社会资本再涌入房地产业，肯定希望企业和资本，踏踏实实搞实业，搞制造，搞高科技；同样，也不希望房地产积累太多的杠杆、债务风险。

　　我们前面说过，国家的顶层经济战略，是决定房地产发展的更重要甚至最重要的因素，而从这个维度看，事情可能正慢慢发生着根本性的变化。从国家的宏观经济大战略来看，房地产的角色和定位，跟以前不一样了。

　　05

　　影响楼市的因素很多。

　　除了顶层经济战略外，我们看看还有哪些因素变了：

　　首先是人口因素：人口因素对房地产的影响体现在两个方面：

　　第一个是居住改善：从没房子到有房子，从小房子到大房子，从一般的房子到好房子。过去几十年，我国的人均居住面积已经从6-7平米，增长到了30-40平米。再往上增长的空间不大了；另外，没房的人的数量已经减少很多了，也就是所谓的进入存量市场了；

　　第二个是人口流动：城市化的初期，人口从农村向城镇迁移；城市化的第二个阶段：小城市到大城市迁移；城市化的第三个阶段：中小城市人口净流出，超大型城市和城市群发展。

　　大家都知道，人口流入是支撑房价的强大基础。如果一个城市人口不断净流出，那它房价上涨的可能性就不大了。这些年随着城市化的发展，很多地方都出现了人口净流出，房价支撑无力。

　　其次是经济发展和城市化的因素：

　　这几十年我国GDP迅速发展，这个是决定房价上升的根本力量。而经济发展的基础就是工业化和城市化，城市建设带来了资本和人口，带来了各种建设，带来了房价的上涨。

　　但是无论是工业化还是城市化，野蛮生长的时代快结束了，以后可能是这样的情况：

　　第一：一部分小城市的城市化将逐步停滞，人口不断外流；

　　第二：一部分中型城市可能会走特色化发展的路线，搞的好的，人口可能净流入；

　　第三：超级城市和城市群继续吸纳全国人口，但是土地将极其紧张，新开工住宅的数量有限。

　　综上所述：过去二十年，我国房价迅猛发展，那是因为所有影响房价的因素都在合力的支撑房价。而现在和今后的情况是，这些因素分化、改变了。

　　国家经济战略的因素，从长效机制的逐步落地，从房住不炒的定位看，已经开始变化了；而人口和城市化因素，全国不再一盘棋，开始出现分化了。

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　　房地产依然是经济发展中的支柱产业，但一方面，房地产业不等于住宅业，除了住宅外，还有商场、写字楼等；另一方面，国家说了，不再用房地产来短期自己经济了；

　　随着经济和城市化的发展，各个城市之间开始出现分化。会不会涨？涨多少？都不一样了。

　　那么，以后买房子该怎么办？

　　第一：关注长效机制的落实情况。看看是不是像笔者分析的，国家对房地产业的定位确实已经变了，如果真的变了，那么整个中国房地产的逻辑就变了，大涨的情形，短期内就别期待了；

　　第二：调整预期。既不用担心大跌，也别期待大涨。

　　第三：根据需求灵活决策。根据自己的情况，是要买首套房、还是小换大旧换新、还是二三线城市换一二线城市、还是已经有几套房了，想继续买房投资？

　　如果是首套房或居住改善的话？多从居住体验、保值的角度看问题；如果想要投资的话，那就是另一个话题了，得从投资的角度来看，综合房地产及其它投资产品来一起考量。

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　　长效机制在落地的时候。可能会综合运用各种政策工具。

　　最主要的是多主体供给，解决供给侧的问题：包括租赁并举，大力发展租赁市场；保障房制度；以及通过土地和财税手段，来为低收入人群解决住房问题。

　　其次是金融手段：主要就是信贷政策的变化；

　　然后是炒了很久的房产税；

　　最后就是各种限购措施。

　　当然，土地政策和地方土地财政，这个大家平时接触感知的不多，但是对于房地产来说，也是极其重要的。

　　综合来讲，也就是这些手段和工具了，保持关注即可。