文/许伟

　　来源：锌刻度（ID：znkedu）

　　共享办公行业终于迎来第一股。

　　不过这个第一股，是以被纳斯达克上市公司收购的形式产生的。

　　7 月 7 日，据外媒报道，国内联合办公运营商优客工场已经被纳斯达克上市公司 Orisun Acquisition Corp 旗下全资子公司 Ucommune International 收购，合并后的公司价值约为 7.69 亿美元，此举或可使优客工场实现曲线上市。

　　但这其实并不符合优客工场的预想。

　　在美国时间 2019 年 12 月 11 日，优客工场曾向美国 SEC 公开递交招股书，拟寻求在美国纽交所上市，股票代码为”UK”，暂定募资规模为 1 亿美元。即意味着，优客工场原本的打算是独立上市。

　　然而眼下，优客工场最终还是以借壳的方式曲线上市。

　　从谋求独立上市转为即使被收购也要坚持上市的背后，难以掩盖的是优客工场欲借此脱困求生的深层意图。

　　创办 5 年逾亏 15 亿元

　　“我必须承认，优客工场正在经历 5 年来最艰难的时刻。”2020 年 4 月，在连年亏损和疫情的夹击下，优客工场的实际控制人毛大庆不得不承认，自己一手创办的国内最大联合办公品牌正面临生存难题。

优客工场创始人毛大庆

　　据此前发布的招股书显示，优客工场在 2017 年、2018 年及 2019 年前九个月的营收分别为 1.67 亿元、4.49 亿元、8.75 亿元，复合增长率高达到 209.9%；但亏损却逐年扩大，三个阶段分别为 3.73 亿元、4.45 亿元、5.73 亿元。

　　对于亏损的原因，优客工场在招股书中归结为门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。

　　这并不出奇，让优客工场起家的“二房东”经营模式就是典型的重资产模式，即先将房产从房东整租过来，然后切割、装修再高价分租给企业客户，以此赚取中间差价。在该模式下，公司需要巨额资金从房东手中租到办公室房源，再通过一系列营销手段将办公室尽快租出去。

　　相关数据显示，优客工场在 2017 年、2018 年、2019 年前九个月，通过筹资活动产生的现金流金额分别为 4.98 亿、1.90 亿、9553 万。然而，其经营活动产生的现金流一直是净流出状态，2017 年、2018 年、2019 年前九个月分别为-1.52 亿、-5207 万和-2.32 亿。

　　重资产模式下，优客工场不仅面临前期投入高、回报周期长的难题，更残酷的现实是，租金差价难以覆盖公司为提高房源市场竞争力而投入的装修及运营成本，且完全依赖租金实现盈利容易受到市场环境的影响。

　　据亿欧调研数据显示，联合办公出租率平均达到 85% 时，才能保持盈亏平衡。优客工场公布的数据显示，其项目出租率达到 95%。但《中国经营报》报道称，实地调查走访发现优客工场“出租运营状况良莠不齐”，有的项目出租率高达 95%，有的则仅有 75%。

　　很显然，快速烧钱扩张的重资产模式，让优客工场在短短五年内就成为国内最大联合办公品牌，也由此带来了巨额亏损。根据优客工场披露的财务数据，从 2015 年成立以来，优客工场已累计亏损逾 15 亿元。

　　上市或是为了求生

　　连年亏损的情况下，支撑优客工场不断前行的是来自投资方的一笔笔高额融资。

　　从 2015 年至今，优客工场获得过多轮融资，合计超过 50 亿元人民币，投资方包括红杉资本中国基金、真格基金、景荣控股、星牌集团、歌斐资产、亿润投资、中投汉富、创新工场等。

优客工场历经多轮融资

　　不过自共享办公室鼻祖 WeWork 因巨额亏损上市折戟之后，为优客工场带来的负面影响，不仅仅是年前交表上市的计划黯然收场，还有资本方对联合办公行业趋于谨慎的态度，让其高度依赖融资的生存模式备受考验。

　　相关数据显示，至 2019 年三季度末，优客工场持有的现金资源为 1.67 亿元，而根据优客工场的租赁协议，它在 2020 年仅需要支付的租金总额就达到了 4.38 亿元。此后，直到 2020 年 4 月，优客工场才迎来了新一轮来自龙熙地产的 2 亿美元融资。

　　上市计划被迫终止、面临巨大资金压力的优客工场意识到，在共享经济大火之时，总会有投资者为自己激进的花钱换市场行为买单，但当行业遇冷，首先受到考验的必然是自身商业模式的盈利自救能力。

　　然而，优客工场以五年的亲身实践，证实了单纯依靠重资产模式是难以实现盈利的。五周年之际，毛大庆终于在周年发布会上宣布了“轻资产、重赋能”的战略转型：2020 年优客工场要完成 100 个轻资产项目的签约目标，轻重比需达到1:1。

　　在轻资产模式下，由物业主承担大部分的前期投入，优客工场主要向业主输出品牌、设计、管理和咨询服务，以收取市场和品牌服务费。

　　对此，优客工场进一步解释，“如果停止快速的扩张并专注于等待和管理成熟的办公空间，将不再承担大量投资来建设新的空间或花大量费用用于市场营收，并将大大增强公司的盈利能力。”

　　这或许是既符合优客工场期许，又更贴近行业未来的发展道路，却带来了新的问题。截至 2019 年三季度末，优客工场开业了 171 个办公空间，提供了 7.27 万个工位。其中，轻资产模式的办公空间为 39 个，占比不到 23%。

　　与此同时，如果按照优客工场此前的拓展模式，通常它会租下整栋或整层的办公物业，然后进行设计、改造成标准化产品，进而分割转租给个人或企业。为此，优客工场签订的大量办公物业租约的平均期限长达 9 年。

　　也就是说，从重资产向轻资产转型，并不是一个短期过程，在过渡期间，既要不断加码轻资产模式、又要继续负担重资产模式带来的高昂成本。可以想象，优客工场的资金缺口有多大。

　　对优客工场而言，上市融资已是继续生存和发展的必然选择。这也是优客工场在独立上市计划失败之后，即使靠借壳也要在纳斯达克流通交易的主要原因。

　　“这笔交易符合我们的战略目标，并将释放我们轻量化资产模式的扩张。”毛大庆亦是如此表示。

　　行业发展黄金期已过

　　源于国外，起步于“双创”的联合办公行业，终于迎来了第一股，但行业发展的黄金期其实早已悄然远去。

　　彼时，跟随共享经济的风口，WeWork、优客工场、氪空间、纳什空间、氪空间、方糖小镇……众创空间类公司的创办潮随之涌来。除此之外，不乏地产公司踏足而入，比如瑞安创智天地、华夏幸福产业园、万科云城等。

　　它们有着共享经济模式下的共通点：为了流量不断烧钱，通过融资或上市获得资金继续烧钱换市场，最后越烧越亏。因此，野蛮生长的它们也复制了共享经济的“爆雷”之路，无奈上演一幕幕倒闭、破产、融资斩断、甚至被列为被执行人的戏码。

　　而今，只剩下以 WeWork、优客工场为首的几个少数幸存者，不断寻找生存的正确道路。用毛大庆的话来说，“优客工场在做的事情，还仅仅是一个开始的形态，要想实现真正的颠覆与创造，恐怕还得有十年的培育期要走”。

　　遗憾的是，资本市场已经不再像之前那样买账了。“在我们看来，为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”摩根士丹利首席美国股票策略师威尔逊表示。

　　在此背景下，可以预见，若是盈利问题无法得到有效的解决，优客工场即使上市也支撑不了多久。

　　当然，除了寄希望于在轻资产与重资产双方面的投入能有所回报之外，优客工场近年来还在以股权投资的方式，不断加大联合办公的生态。

　　公开资料显示，优客工场的投资布局涉及 FA 平台、人力资源、文化传媒、国际共享医疗平台、互联网+体育旅游、智能硬件、创业加速教育和空间设计等多个领域，累计投资金额近 1 亿元。不过，这些投资项目为优客工场带来的具体收益还未可知。

　　虽然在优客工场的五周年发布会上，毛大庆透露已在去年首次盈利，实现收入 3780 万元、同比增长 191%，实现净利润 300 万元。但 300 万元的盈利规模，相较于优客工场的体量，以及即将为转型发展而加码的相关投入而言，确实有些微不足道。

　　可见，历经车轮式融资供养、烧钱式 “跑马圈地”后，即使流血上市，优客工场想要在短期内改变盈利难、盈利模式单一的局面，绝非易事。